You had your best-laid plans and then COVID-19 came along and hammered the entire economy. But you’ve got this – if you have the right information. Join Rob Carrick and Roma Luciw on Stress Test, a podcast guiding you through one of the biggest challenges your finances will ever face.
ROMA : Payer son loyer peut donner l’impression de jeter des liasses de billets par les fenêtres, surtout si l’on vit dans l’une des grandes villes du Canada. Mais il y a des avantages à être locataire et à bénéficier de coûts mensuels prévisibles.
ROB : Nous avons tous entendu parler à maintes reprises des gains financiers incroyables que les propriétaires canadiens ont réalisés. Ce dont nous entendons moins parler, ce sont les maux de tête, les énormes factures de réparation, les impôts fonciers, les frais d’assurance et le sentiment permanent que votre logement a besoin de rénovations et d’améliorations.
ROMA : Tout cela peut réduire votre épargne. C’est pourquoi nous voulons vous expliquer que l’accession à la propriété n’est pas le seul moyen de réussir financièrement. Bienvenue à la dixième saison. Oui, la dixième saison de Test de résistance, notre balado sur les finances personnelles destiné aux membres de la génération du millénaire et de la Génération Z. Je suis Roma Luciw, rédactrice en chef de la rubrique des finances personnelles au Globe and Mail.
ROB : Et je suis Rob Carrick, chroniqueur financier au Globe and Mail.
ROMA : Je suis sûre que tout le monde a déjà entendu dire que louer, c’est jeter son argent par les fenêtres. Rob, pourquoi tant de Canadiens sont-ils encore persuadés que la location est un signe d’échec financier?
ROB : Je pense que c’est parce que la propriété est une sorte de club de propriétaires de biens dont la valeur a grimpé en flèche. Beaucoup de gens qui ont acheté récemment, au cours des deux ou trois dernières années, n’ont pas connu cela. Mais si vous êtes propriétaire d’une maison depuis plus de cinq, dix ou quinze ans, vous avez gagné beaucoup d’argent et vous en êtes vraiment heureux. Alors, cela signifie forcément que ceux qui ne font pas partie de ce club ont fait une erreur. Roma, dans votre monde, est-ce qu’on se moque de ceux qui sont locataires? Vous entendez souvent des gens se moquer de la location et des locataires?
ROMA : Absolument, et je pense que c’est l’une des choses les plus frustrantes lorsqu’il est question de location. En réalité, beaucoup de Canadiens, de jeunes Canadiens surtout, sont locataires. Pour ceux qui n’ont pas d’aide de leur famille, ou ceux qui n’ont pas des revenus très élevés, l’achat d’une maison ne sera pas possible, ils ne pourront tout simplement pas se le permettre. Je pense que la meilleure chose que nous puissions faire est de changer le discours que nous avons dans ce pays et de donner aux locataires les moyens de profiter des bons côtés de la location. La vérité, c’est que la location n’est pas un signe d’insuffisance financière. Il y a des choses que les locataires peuvent faire pour faire fructifier leur épargne et réussir.
ROB : Je crois qu’il est très important que, dans cet épisode, nous aidions les gens à trouver un moyen de s’enrichir en tant que locataires. Est-ce mieux d’être propriétaire? Est-ce mieux d’être propriétaire ? Laissons ce débat stérile de côté et parlons des moyens dont disposent les locataires pour se constituer un patrimoine et jouir d’une vie professionnelle et d’une retraite confortables.
ROMA : Après la pause, nous parlerons avec un professionnel de l’investissement de son modèle financier qui prouve que les locataires peuvent accumuler autant de richesse que les propriétaires.
ROB : Ben Felix est directeur des investissements et gestionnaire de portefeuille chez PWL Capital à Ottawa. Il coanime la balado Rational Reminder. Ben, entrons dans le vif du sujet : peut-on être un riche locataire?
BEN : Je pense que c’est possible, et des études ont été réalisées à ce sujet aux Etats-Unis et au Canada. Ces études montrent que si l’on regarde les chiffres correctement et si l’on a été un épargnant discipliné en tant que locataire, ce qui est un point sur lequel nous pourrons peut-être revenir et dont nous aborderons l’importance, oui, si ces conditions sont réunies, si l’on regarde les chiffres honnêtement et si l’on suppose que le locataire met de côté la différence de coût entre la location et la propriété, les résultats en termes de richesse des locataires et des propriétaires ont été comparables, et je pense que l’on peut s’attendre à ce qu’ils le restent. Les locataires peuvent-ils être aussi riches que les propriétaires? Je pense que la réponse est oui, en posant certaines hypothèses.
ROB : D’accord, creusons un peu. Au fil des ans, de nombreux invités nous ont dit que louer, c’est jeter son argent par les fenêtres et payer l’hypothèque de son propriétaire. Ce point de vue tient-il la route quand on regarde les chiffres?
BEN : Eh bien, ce n’est pas vrai. Et cela s’explique par les coûts. Le loyer représente un coût irrécupérable. Vous payez pour le logement et il n’y a aucune valeur résiduelle. C’est pourquoi les gens pensent que louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres. C’est tout à fait évident avec le loyer : vous savez exactement combien vous payez, et vous savez que vous n’obtenez rien d’autre qu’un logement en échange de cet argent. Mais vous avez aussi des coûts irrécupérables lorsque vous êtes propriétaire. Et je pense que c’est l’élément qui est laissé de côté dans cette discussion. Les propriétaires doivent payer des taxes foncières. Ils ont des frais d’entretien et le capital a un coût. Le coût de la mise de fonds et du remboursement de la dette hypothécaire au fil du temps, qui empêche d’investir dans autre chose, comme des actions. Si l’on additionne tous ces coûts, le total des coûts irrécupérables de la propriété est à peu près le même que celui de la location, et les résultats en termes de richesse des locataires et des propriétaires devraient être similaires si les marchés sont quelque peu efficaces.
ROB : Regardons d’un peu plus près les coûts de la propriété. En effet, les gens comprennent ce qu’est un prêt hypothécaire, et ils le comparent à un loyer, en disant souvent : « Je constate que les versements hypothécaires sont à peu près équivalents à un loyer. » Nous pourrions ajouter les impôts fonciers. Les gens comprennent à peu près qu’il faut payer cela et puis, vous savez, il y a l’assurance habitation. Les gens le comprennent. Mais ce sont les frais d’entretien qui sont laissés de côté. Je suis étonné de voir à quel point on n’en parle pas dans les discussions sur le logement. Pouvez-vous nous parler de la façon dont ces coûts sont pris en compte pour déterminer la différence entre la location et la propriété, l’argent que vous pouvez économiser, les fonds que vous arrivez à accumuler, et les coûts de tout cela
BEN : C’est très important. Si vous sous-estimez les coûts d’entretien, le fait d’être propriétaire va vous sembler vraiment très avantageux par rapport à la location. J’ai un modèle dans lequel j’ai examiné cette question et vous pouvez montrer que si vous posez l’hypothèse que les frais d’entretien sont de 0 %, la propriété semble vraiment préférable. Maintenant, si vous regardez les coûts d’entretien de la manière appropriée, on peut les diviser en deux catégories. Il y a d’abord les coûts d’entretien explicites. C’est par exemple ce que vous payez réellement lorsque vous allez acheter des produits chez Home Depot ou lorsque vous payez un entrepreneur pour qu’il rénove ou répare sur votre propriété. Ce sont des coûts explicites, mais ils apparaissent également sous forme de dépréciation. Si vous n’entretenez pas votre maison ou si elle vieillit avec le temps et que les maisons neuves sont un peu plus attrayantes pour les acheteurs, vous subirez une dépréciation. Si l’on additionne la dépréciation et les dépenses d’entretien explicites, on obtient une hypothèse prudente d’environ 2 %. J’aurais tendance à utiliser plutôt une proportion de 2,5 %. Prenons une maison d’un million de dollars, pour que les chiffres soient faciles à comprendre. Pour une telle maison, il y aura environ 2 000 dollars de frais d’entretien et de dépréciation par mois. Certains de ces coûts apparaîtront comme des dépenses de trésorerie, d’autres non.
ROB : Pourquoi ne parlons-nous pas des différents coûts du logement ? Il semble que nous ne parlons que des bonnes choses.
BEN : Je ne pense pas que qui que ce soit comptabilise les coûts, du moins pas de manière systématique. Je ne pense pas que qui que ces soit tienne une feuille de calcul avec chaque sou qu’il a dépensé pour maintenir la valeur de sa maison. Et si l’on tient compte de ces coûts, cela diminue réellement le rendement. Je pense que c’est l’une des raisons pour lesquelles les gens pensent que posséder une maison est un excellent investissement : ils savent combien ils l’ont payée et ils savent exactement combien ils la vendent. Ils voient le montant obtenu à la vente. C’est un autre élément important. Le temps, c’est un élément auquel les gens ont du mal à penser. Il est difficile pour les gens de penser à la capitalisation. Ils voient donc cette grande différence. Ils se disent : « Je l’ai payée 300 000 dollars et je l’ai vendue 600 000, c’est une sacrée différence. » Cela peut sembler être une très grande différence”. Mais sur une longue période et en tenant compte des coûts d’entretien, les rendements de l’immobilier ne sont pas aussi bons que beaucoup l’imaginent.
ROB : J’aimerais vous lancer une phrase que vous avez sûrement entendue un million de fois : être propriétaire, c’est avoir un plan d’épargne forcé. Personne ne vous oblige à épargner lorsque vous êtes locataire. Vous pouvez donc vous contenter de louer. Et si vous n’êtes pas très conscient et discipliné, vous risquez de ne pas mettre d’argent de côté. Et par conséquent, vous passerez à côté de quelque chose que le propriétaire obtient. Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez?
BEN : Bien C’est l’une des considérations les plus importantes, si ce n’est la plus importante, dans la réflexion sur ce sujet. Et je pense qu’elle est vraie. Certaines recherches universitaires montrent que les propriétaires épargnent plus que les locataires, toutes les autres choses étant égales. Il y a un problème, c’est-à-dire que lorsque vous regardez les statistiques et la richesse des propriétaires et des locataires, les locataires ont toujours moins de richesse que les propriétaires. Mais ce n’est pas parce que la location est une mauvaise décision financière, c’est parce que les locataires ont tendance à être plus jeunes, ils ont tendance à avoir des revenus plus faibles. Cela fausse donc un peu la comparaison. Si l’on tient compte de tout cela et que l’on prend des personnes du même âge, à la même étape de la vie, et que l’on compare les propriétaires et les locataires, les résultats sont beaucoup plus proches mais les locataires ont tendance à avoir un peu moins de richesse. La raison théorique est celle que vous avez énoncée, à savoir qu’il y a une épargne forcée avec la propriété qu’il n’y a pas avec la location. Lorsque je modélise cela, j’ai un modèle en ce moment qui compare la location à la propriété au Canada de 2005 à octobre 2024. Si je pose l’hypothèse d’une différence de coût de 100 % entre la location et la propriété, et si on admet qu’il y a généralement une différence de coût pour un logement similaire, c’est à peu près moitié moitié. J’ai examiné 12 villes canadiennes différentes et dans six d’entre elles, la location l’emporte sur la propriété et dans six autres, c’est l’inverse. Si je ramène cette hypothèse d’épargne à 80 %, la situation change du tout au tout et, dans la plupart des villes, il est préférable d’être propriétaire pendant cette période. Cette hypothèse d’épargne est donc d’une importance capitale. Or, je pense que la réalité est que les gens ne sont pas très disciplinés. Il est beaucoup plus facile de partir en voyage que d’épargner lorsqu’on n’a pas d’hypothèque à payer.
ROB : Parlons de la discipline d’un locataire qui met de l’argent de côté et essaie de se constituer un patrimoine comparable à la valeur nette de son logement s’il était propriétaire. Que doit-il faire pour devenir ce que l’on appelle un locataire riche?
BEN : Je pense que l’automatisation est un élément important. Il faut automatiser. Il faut d’abord se payer soi-même, comme on dit. C’est probablement la chose la plus importante. Et puis, bien sûr, il y a la bonne vieille discipline : si vous savez que vous voulez atteindre un certain niveau de richesse et que vous savez combien vous devez épargner, même si vous l’automatisez, vous devez vous y tenir. Vous ne pouvez pas vous laisser aller pour des choses telles que des achats importants que vous pourriez vouloir faire, ou pour des projets de voyage. D’un autre côté, votre objectif ne doit pas nécessairement être d’atteindre le niveau de richesse d’un propriétaire. L’un des avantages de la location est qu’elle vous offre une plus grande marge de manœuvre financière. Si vous souhaitez dépenser un peu plus pour profiter de votre vie actuelle, vous pouvez le faire en tant que locataire, moins en tant que propriétaire. Je pense que tout le monde sait qu’on est souvent plus pauvre que sa maison, ce qui signifie que l’on vit dans une belle maison et que l’on n’a pas d’argent pour autre chose.
ROB : Parlons de la mécanique de ce dans quoi vous pourriez investir. Comment, je veux dire, cela va faire une différence. Vous devez faire des choix judicieux parce que vous essayez de vous constituer un patrimoine. Vous ne voulez pas prendre de risques, pas de risques excessifs en tout cas. Établissez un plan approximatif pour utiliser ces contributions automatisées périodiques dans votre compte de placement, pour les mettre à profit. Que choisir? Des fonds négociés en bourse, des actions ? Quel serait, selon vous, un bon outil d’investissement?
BEN : Oui. Au Canada, nous avons la chance, depuis quelques années, d’avoir des FNB de répartition de l’actif. Ils sont assez novateurs. Ils sont ou peuvent être utilisés dans d’autres pays, mais ils sont, je pense, propres au Canada à certains égards. Aux États-Unis, par exemple, il existe des fonds à date cible, qui sont un peu différents. Nous avons des portefeuilles de fonds indiciels à répartition fixe à faible coût. Je pense que la plupart des institutions financières en offrent à l’heure actuelle. Ce sont des portefeuilles de fonds indiciels peu coûteux, diversifiés à l’échelle mondiale, qui vous permettent vraiment de capter les rendements, les rendements attendus des marchés financiers mondiaux. Ce sont des outils extraordinaires, et je pense que c’est pour de tels fonds que les locataires devraient opter. Mais il s’agit là d’un point très important. J’ai mentionné l’importance de la discipline en épargne. Il y a un autre point important, celui des coûts d’investissement. Si nous supposons un coût de 0,25 % sur les produits d’investissement, ce qui est à peu près ce que vous payez pour ces FNB de répartition de l’actif, c’est là que vous obtenez ce résultat à peu près égal entre la location et la propriété. Si l’on ajoute des frais de 2 % ou 2,5 %, que beaucoup de gens paient encore au Canada sur les fonds communs de placement, la location semble soudain bien pire que la propriété. J’insiste sur ce fait, il s’agit des 2 % des fonds communs de placement. Si nous ajoutons la spéculation sur les crypto-monnaies, bien que peut-être pas autant récemment, ou la sélection d’actions individuelles qui n’ont pas de bons résultats, la situation est encore pire.
ROB : Au moment de la retraite, le retraité dispose de la valeur nette de son logement et peut-être de quelques investissements, tandis que le locataire dispose idéalement d’un important portefeuille de placements. Comment ces différents profils de patrimoine se comparent-ils?
BEN : L’ampleur pourrait être similaire à celle que nous avons évoquée. Dans le cas d’un propriétaire, vous avez un seul actif relativement concentré que vous pouvez essayer de vendre pour acheter une propriété moins chère. Si vous possédez une maison dans une ville du Canada, et que c’est là que se trouve l’essentiel de votre patrimoine, comme nous l’avons vu récemment, la dernière fois que j’ai mis à jour mes chiffres, les prix des maisons à Toronto avaient baissé d’environ 20 % entre mars 2022 et je pense que j’ai des chiffres jusqu’en octobre 2024. C’est évidemment une baisse importante. Cela peut également se produire sur les marchés financiers, mais à long terme, lorsque vous êtes plus diversifié, je pense que les résultats attendus sont beaucoup plus stables. La grande différence est donc la suivante : si vous prenez votre retraite avec une maison, vous n’avez qu’un seul actif, alors que si vous êtes locataire, vous comptez sur un portefeuille beaucoup plus diversifié.
ROB : Il faut maintenant parler de l’aspect fiscal. Expliquez l’avantage fiscal de la propriété de sa résidence principale.
BEN : Au Canada, le grand avantage, et je l’ai également examiné dans ma modélisation, c’est que si vous avez épuisé tous vos comptes enregistrés, c’est-à-dire votre REER, votre CELI, votre CELIAPP, et que votre tranche d’imposition est élevée, c’est-à-dire que vous avez un revenu élevé, il devient plus avantageux d’être propriétaire que d’être locataire. En effet, sur la résidence principale au Canada, les gains ne sont pas imposés et c’est un grand avantage. Si vous investissez dans un REER, un CELI ou un CELI, vous n’êtes pas non plus imposé sur vos investissements. Je pense donc que dans le cas où vous disposez d’un droit de cotisation à un compte enregistré, il est probablement vrai que beaucoup de gens pourront placer toutes leurs économies et tous leurs placements dans des comptes enregistrés. Dans ce cas, il n’y a pas d’avantage relatif à être propriétaire d’une maison. En revanche, si l’on a un revenu élevé et que l’on a atteint le maximum, il devient plus intéressant d’être propriétaire d’un logement.
ROB : L’accession à la propriété comporte un aspect émotionnel. Il y a la sécurité, la fierté, le contrôle. Quelle est l’influence de ces aspects ? Dans quelle mesure considérons-nous nos maisons comme des placements ?
BEN : Pour ma part, je suis propriétaire. J’ai acheté une maison il y a trois ans et demi et nous l’aimons beaucoup. Nous vivons au Québec, dans une région assez rurale, c’est magnifique et nous sommes ravis. Il n’est pas négligeable de ne pas avoir à s’inquiéter de ce que nous allons faire à la fin du prochain bail, ce à quoi nous devons toujours penser en tant que locataires. Il y a donc des petites choses comme ça qui me tiennent à cœur. Mais encore une fois, en ce qui me concerne personnellement, la fierté de la maison, ça ne veut absolument rien dire pour moi. Devoir entretenir la maison est une véritable torture pour moi. Mais c’est moi. Certaines personnes adorent s’en charger. Certains sont fiers de rendre leur maison vraiment belle. Ils adorent entretenir leur maison. Je parle à ces gens qui adorent entretenir leur maison et je ne les comprends pas. Ils aiment peindre leur terrasse et embellir leur jardin. Si vous aimez faire cela, et surtout si vous avez les compétences nécessaires pour entretenir votre maison, cela rend la propriété encore plus attrayante.
ROB : Depuis des générations, être propriétaire de sa maison est considéré comme le rêve canadien. Je n’aime pas utiliser le mot « rêve », mais il est si souvent employé. Selon vous, comment ce rêve évolue-t-il, en particulier pour les jeunes générations? Pensez-vous que les gens s’éveillent à la possibilité de rester locataires?
BEN : Un peu. Je veux dire, c’est un sujet populaire, et si vous dites que la location peut être une bonne solution, je pense que beaucoup de gens sont soulagés de l’entendre. Ils sont soulagés de savoir qu’ils ne gaspillent pas leur argent, qu’ils ne prennent pas une mauvaise décision financière. Cependant, si vous vous penchez sur certaines enquêtes que j’ai vues, je n’ai pas vu de données vraiment fiables, mais certaines enquêtes suggèrent que beaucoup de Canadiens ont ce rêve de posséder une maison. Et quand on parle aux gens de manière anecdotique, on constate que beaucoup veulent encore acheter une maison. Je ne pense donc pas que nous ayons résolu ce problème. Je pense qu’un grand nombre de Canadiens et de jeunes Canadiens souhaitent encore acheter une maison, être propriétaires d’un logement. Mais je pense aussi qu’ils sont très réceptifs à l’idée qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour obtenir de bons résultats financiers.
ROB : Mais je pense qu’il y a une chose dont nous devons discuter avant de conclure, c’est l’utilité de la valeur nette de la maison par rapport à l’utilité d’avoir un important portefeuille de placements. Lorsque vous êtes à la retraite, le fait de disposer d’un patrimoine immobilier important ne vous permet pas de payer vos factures. Il faut l’utiliser en empruntant une nouvelles fois. Je me demande si vous pourriez élaborer sur cet aspect, dire aux gens que la valeur nette de la maison n’est pas ce couteau suisse qui résout tous les problèmes financiers ?
BEN : Vous vivez dans la maison. Vous pouvez bien sûr faire différentes choses, par exemple un prêt hypothécaire inversé. Peut-être que si vous avez une ligne de crédit hypothécaire depuis l’époque où vous aviez des revenus, vous pouvez toujours l’utiliser pour utiliser une partie de la valeur nette. En effet, il est beaucoup plus simple de puiser dans un portefeuille de placements pour financer sa retraite. La maison continue à être un passif, même si elle est payée, parce que vous payez toujours les impôts fonciers, ainsi que les coûts d’entretien. Et c’est un élément très intéressant dont je ne pense pas que la plupart des gens se rendent compte. Quand votre maison est payée, en supposant qu’une fois que quelqu’un est à la retraite, sa maison est payée, ce qui n’est pas toujours vrai, quand la maison est payée, le coût du capital, qui est l’un des coûts les plus importants de la propriété d’une maison, a tendance à être plus élevé qu’il ne l’était lorsque vous aviez une hypothèque, parce que la dette hypothécaire a tendance à être une source de fonds avec un coût du capital relativement faible. Si vous disposez d’un capital immobilier qui pourrait être investi dans un portefeuille d’actions et d’obligations, le coût d’opportunité est énorme. C’est pourquoi le coût de possession d’une maison entièrement payée pourrait en fait être beaucoup plus élevé que le coût total de possession d’une maison avec une hypothèque.
ROB : C’est un peu une question existentielle, Ben, Mais pensez-vous que les gens sont plus heureux en étant propriétaires ou en étant locataires, compte tenu de tout ce dont nous avons parlé? Nous pouvons dire avec certitude que, même du côté de la location, il peut toujours y avoir un certain degré de richesse. Mais comment les gens peuvent-ils être le plus heureux?
BEN : J’ai réalisé une vidéo sur ce sujet. J’ai trouvé tout un tas d’études, dont une précisément sur le Canada. Lorsque vous contrôlez tous les facteurs qui pourraient influer sur le bonheur et que vous isolez la location par rapport à la propriété, il n’y a pas de différence. Ce n’est donc vraiment pas facile. Car si vous demandez à quelqu’un s’il est plus heureux parce qu’il est propriétaire, le propriétaire répondra toujours par l’affirmative parce qu’il est persuadé que c’est le cas. En fait, c’est peut-être le cas. Il se peut qu’il y ait une sorte de sélection automatique, car les gens qui aiment vraiment posséder une maison, pour une raison ou une autre, sont ceux qui sont propriétaires. Mais si l’on examine les données, si l’on prend du recul et si l’on examine les données globales sur la question de savoir si les locataires sont moins heureux que les propriétaires, en tenant compte d’autres facteurs susceptibles d’influer sur le bonheur, tels que le niveau de revenus, la réponse est non. Il n’y a pas de différence statistique.
ROB : Après la pause, nous entendrons parler de cette race dont on dit qu’elle est rare, les locataires qui pourraient acheter une maison mais qui ont choisi de ne pas le faire.
ANDREW : Je m’appelle Andrew, j’ai 34 ans et je vis à Vancouver.
ROMA : Andrew gagne environ 120 000 dollars par an. Il est chef de projet. Il est locataire d’un appartement de 450 pieds carrés près du parc Stanley et paie un loyer d’environ 1 500 dollars par mois. Il a mis de côté environ 220 000 dollars au cours des quatre dernières années, et il n’a pas l’intention d’utiliser cette somme comme mise de fonds.
ANDREW : Si j’achetais un appartement de cette taille, je le paierais un million de dollars, ou 800 000 dollars, par exemple. Alors pour moi, tout achat, même pas dans mon quartier, coûterait au moins 700 000 $, disons. Et il y a des frais de copropriété, plus l’entretien. Mes dépenses globales augmenteraient. Financièrement, ce n’est donc pas une bonne idée. La seule motivation serait que je pourrais me dire que je suis propriétaire, qu’il y a une valeur nette, et tout le reste. Autrement dit, vous pouvez faire fructifier votre appartement. Supposons que vous achetez un appartement dont la valeur augmente de 200 000 dollars en dix ans. Mais en dix ans, je pourrais mettre de côté plus de 200 000 dollars. Je pourrais donc soit être propriétaire d’une maison et ne pas mettre de côté beaucoup d’argent, soit ne pas être propriétaire, avoir un appartement de meilleure qualité et mettre davantage d’argent de côté. Financièrement, cela n’a aucun sens. Il est plus judicieux de louer.
ROMA : Lorsqu’Andrew a emménagé dans son appartement il y a environ six ans, il consacrait 50 % de ses revenus au loyer. Depuis, son salaire a augmenté. Aujourd’hui, ses dépenses locatives représentent environ 20 % de son revenu brut. Comme il ne possède pas de voiture, son seul autre coût important est l’épicerie.
ANDREW : J’ai une mentalité d’écureuil. J’avais l’habitude de ne pas avoir d’argent, alors je vis comme je l’ai toujours fait. Alors, je ne sais pas combien exactement, mais je mets de côté 2 000 ou 2 500 dollars par mois.
ROMA : Au cours des cinq dernières années, Andrew a réussi à épargner environ 220 000 dollars. Il estime qu’environ 75 % de cette somme est du capital et que 25 % représente les gains qu’il a réalisés sur ses placements. Il répartit son épargne entre trois comptes : un CÉLI, un REER et un CÉLIAPP. Même s’il n’a pas l’intention d’acheter une maison.
ANDREW : C’est juste un compte supplémentaire à avoir. Je veux dire, ce n’est que, bon, cela va vous paraître ridicule, mais ce n’est que 40 000 dollars. C’est la cotisation maximale sur quatre ans, et je l’ai effectuée. C’est tout. C’est exactement comme un REER. Ensuite, quand la cotisation maximale est atteinte, vous mettez de l’argent dans autre chose.
ROMA : Il a investi ses économies dans des fonds d’actions et dans ce qu’il appelle des actions ennuyeuses. Son objectif ultime est d’épargner pour la retraite.
ANDREW : Quelqu’un m’a dit qu’il fallait un million de dollars pour prendre sa retraite, et c’était quelqu’un qui avait deux fois mon âge. Et ils pensaient que c’était une grosse somme d’argent dans les années 80 ou 90. Mais aujourd’hui, si vous regardez, je ne sais pas, c’est probablement, je regardais, c’est probablement deux millions de dollars qu’il faut, ou quelque chose comme ça. C’est donc mon objectif final. Ce n’est pas pour être propriétaire, c’est juste pour avoir ce qu’il faut, je dirais, au cas où, car on ne peut pas travailler éternellement. On ne peut compter que sur soi-même. C’est comme ça que cela fonctionne.
ROMA : Il est satisfait de son appartement actuel, mais il envisage de déménager dans un logement plus grand maintenant qu’il en a les moyens.
ANDREW : Cette année, 2025, pourrait être l’année du déménagement. Mon réfrigérateur est assez bruyant. Il se trouve dans une pièce séparée. À combien de mètres se trouve-t-il de mon lit? Disons cinq à huit mètres de mon lit. Donc une chambre avec une porte, ça aurait été quelque chose la nuit dernière. Mais bon, je suis vraiment motivé et j’envisage de déménager, probablement en 2025, car cela fait quand même six ans que je suis dans le même logement. Les nouveaux logements que nous envisageons semblent avoir un lave-vaisselle, donc ce serait un peu différent. On ne sait pas à quel point un lave-vaisselle nous manque jusqu’à ce qu’on n’en ait plus pendant dix ans.
ROMA : Il n’est pas du tout tenté d’acheter un bien immobilier dans la ville de Vancouver.
ANDREW : Je regardais les annonces immobilières. C’est un peu la même chose. Une maison s’est vendue 250 000 $ en 2003. Et le prix est passé à 800 000 dollars en 2024. Si j’achetais cette maison, j’alimenterais cette frénésie. Ce que je ne veux pas faire. Cela n’a aucun sens. Cela va à l’encontre de tout ce que j’ai en moi, de tout ce en quoi je crois. Cela me rappelle, j’allais le dire tout à l’heure, un de mes amis qui a acheté un camion tout neuf, je ne sais pas ce que c’était, peut-être une Silverado ou quelque chose comme ça. C’était en 2008. Il avait tout ce qu’il voulait. Le camion était pimpant, avec plein de gadgets amusants. Puis, il a trouvé un nouveau travail. Il était électricien. Un peu plus tard, il s’est rendu compte que tout l’argent qu’il avait gagné dans son nouveau travail était allé à sa voiture et qu’il ne lui restait rien. Alors j’imagine que des gens achètent cette maison. Qu’est-ce que c’est? Une pauvre petite maison, dans laquelle on met tout ce que l’on a, et on n’a pas d’autres. Toutes vos économies ont été consacrées à votre mise de fonds. Ce n’est pas très souhaitable. Comme je suis locataire, je pourrais revenir à Edmonton n’importe quand. Je pourrais quitter cet immeuble pour un autre, je pourrais tout simplement partir. Si je devais acheter dans un marché non frénétique, j’achèterais à Edmonton sans hésiter si j’y travaillais. Ce serait logique. J’achèterais une maison avec une cour avant et arrière et un garage détaché pour, je ne sais pas, 300 000 ou 400 000 dollars. Sans problème. Mais ici, je ne vais pas acheter un appartement ici et gaspiller mon argent.
KRISTI : Je m’appelle Kristi, j’ai 31 ans et j’habite à Parkdale.
ROMA : Kristi est rédactrice de demandes de subventions. Elle vit avec sa femme et son chien dans un appartement à loyer contrôlé à Toronto. Leur revenu combiné est d’environ 180 000 dollars, et elles ne prévoient pas déménager.
KRISTI : Nous vivons dans un immeuble très haut. Nous avons un appartement de deux chambres et une salle de bain. Il fait un peu moins de 1 000 pieds carrés et il y a un balcon, ce qui est très bien. Je pense que l’une des autres choses qui nous ont attirées dans cet immeuble, c’est que nous voulions vraiment vivre au sein d’une communauté où les droits et la défense des locataires étaient très solides. Nous apprécions aussi le fait qu’il s’agisse d’un immeuble intergénérationnel. Il y a des personnes âgées, des personnes plus jeunes, des enfants, des personnes qui vivent dans l’immeuble depuis plus de 20 ans et l’ensemble du comité des locataires et d’autres personnes s’investissent pour qu’ils restent dans l’immeuble le plus longtemps possible.
ROMA : Elles paient environ 3 000 dollars par mois pour le loyer, le stationnement et les services publics. Cela représente environ 30 % du revenu de leur ménage après impôts. Elles ont envisagé d’acheter, mais se sont rendu compte qu’elles ne pourraient pas s’offrir ce qu’elles veulent dans leur ville. Ce n’est pas la seule raison pour laquelle elles ont décidé de ne pas acheter.
KRISTI : L’idée que nous allions nous endetter pour plus de 20 ans, plutôt 30, probablement 35, probablement 40 ans, était difficile à avaler. Et c’est en quelque sorte incompatible avec la façon dont nous envisageons notre vie professionnelle. L’une des choses que nous aimons vraiment et que nous avons pu faire, c’est de mettre un peu d’argent de côté pour pouvoir prendre du temps libre. Je pense qu’il y a cette idée que l’on peut continuer à travailler, à économiser et à épargner jusqu’à la retraite, lorsque l’on est plus âgé, et que l’on peut alors enfin profiter de sa vie d’une manière un peu plus libre. Et je pense que pour beaucoup de gens, c’est formidable et qu’ils y trouvent beaucoup de bonheur. Mais pour nous, je pense que nous avions une vision plus large de notre vie et nous nous sommes dit : « Vous savez quoi? Nous voulons être en mesure de ne pas travailler pendant que nous sommes plus jeunes et d’expérimenter ce que cela représente. Nous avons réalisé que nous n’étions pas obligées de suivre cette voie. Ce n’est en rien obligatoire. Personne ne nous demande de vider notre compte d’épargne pour l’investir dans un bien immobilier. Nous nous rendons donc compte que nous avons notre libre arbitre à ce sujet. Et si la propriété convient à beaucoup de gens, ce n’est pas forcément le cas pour nous.
ROMA: Kristi et sa femme sont de grandes épargnantes. Elles essaient de mettre de côté environ 3 000 dollars par mois. Elles ont également commencé à investir récemment.
KRISTI : Lorsque nous nous sommes rendu compte que nous n’économisions pas pour acheter une maison, nous avons fait un peu plus de recherches pour savoir si l’investissement avait du sens pour nous. Comment tout cela fonctionne-t-il? Que se passera-t-il si les marchés baissent? Quelle est la différence entre une perspective à long terme et une perspective à court terme? Et il faut vraiment, vraiment, vraiment, faire des recherches. Et encore des recherches. Et devenir vraiment très concentré sur quelque chose. Lire Reddit jusqu’à une heure du matin, puis se réveiller et penser à ce qu’est un FNB. En fait, je crois que c’est généralement comme ça que j’entreprends de nouveaux passe-temps.
ROMA : Elles ont un fonds d’urgence dans un compte d’épargne à intérêt élevé et investissent dans des FNB à faible coût principalement dans leur CELI, mais elles n’ont pas de chiffre magique qu’elles essaient d’atteindre.
KRISTI : Je pense que l’on se concentre beaucoup sur l’idée de l’accumulation du capital et de la mort de la richesse intergénérationnelle. Et je pense que c’est un concept qui est extrêmement limitatif, qu’il est en quelque sorte enraciné dans le capitalisme de marché libre et cette idée de thésaurisation des ressources et qu’il n’est vraiment pas pertinent, en particulier pour les gens qui ne prévoient pas d’avoir d’enfants, qui n’essaient pas de bâtir un patrimoine, entre guillemets, de cette façon. L’idée de se constituer un patrimoine n’a jamais été et ne sera jamais un objectif pour nous. Il y a tellement de choses que l’on peut faire pour résister au système capitaliste. Notre objectif est de mourir sans aucun argent. Nous n’essayons pas d’avoir deux millions de dollars à 65 ans. Nous essayons d’avoir assez d’argent pour vivre et mourir paisiblement. Et je pense que beaucoup de conseils financiers tournent autour de l’idée qu’il faut avoir X millions de dollars. Alors qu’en fait, si vous calculez le montant dont vous avez besoin pour vivre chaque année et que vous tenez compte du fait que, oui, vous pourriez vivre quelques années de plus. Il faut donc penser à ce filet de sécurité, mais il n’est pas nécessaire de vivre uniquement des intérêts.
ROMA : L’idéal canadien d’être propriétaire est profondément ancré dans les mentalités. Nous espérons que ces histoires vous rappelleront que le fait d’être locataire ne doit pas nuire à vos objectifs de placement. Rob, que retenez-vous de ce qu’ont dit nos invités?
ROB :
1. Les locataires paient toujours moins par mois que les propriétaires. Il est essentiel de placer une partie de ces économies dans des investissements qui fructifieront à long terme. Ce patrimoine est votre version de l’augmentation de la valeur nette de votre maison.
2. Le prix des maisons s’est historiquement beaucoup apprécié, en particulier dans les grandes villes. Mais si vous n’avez que votre maison à la retraite, il pourrait être difficile d’accéder à cet argent pour financer votre vie, surtout si vous ne voulez pas déménager.
3. N’oubliez pas les autres avantages économiques de la location. Vous pouvez déménager facilement pour trouver un meilleur emploi et vous avez plus de temps à consacrer à votre carrière et à vos loisirs parce que vous n’avez pas à vous occuper de l’entretien de votre maison.
ROMA : Merci d’avoir écouté Test de résistance. Cette émission a été produite par Kyle Fulton, Emily Jackson et Zahra Khozema. Notre productrice exécutive est Kiran Rana. Merci à Ben, Andrew et Kristi de nous avoir raconté leur histoire.
ROB : Vous trouverez Test de résistance partout où vous écoutez des baladodiffusions. Si vous avez aimé cet épisode, n’hésitez pas à en parler à vos amis.
ROMA : La semaine prochaine, dans Test de résistance, nous nous penchons sur le coût des études universitaires qui augmente plus vite que le salaire auquel on peut aspirer avec son diplôme. Nous nous demanderons si les études postsecondaires en valent encore la peine.
ROB : D’ici là, retrouvez-nous sur le site theglobeandmail.com. Merci de nous a avoir écoutés.